Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

O rzeczach, które z inwestowaniem związane są w bardzo luźny sposób lub niezwiązane z nim w ogóle. Raczej na luzie i off-topic.
Nomad
Posty: 46
Rejestracja: 26 lis 2018, 13:03

Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Nomad » 05 sie 2019, 10:41

Od pewnego czasu stoję przed decyzją zakupu większego mieszkania na cele mieszkaniowe. Jednak, spotykałem się ze stwierdzeniem, że najem opłaca się bardziej niż zakup mieszkania. Na podstawie dostępnych danych i pewnych założeń wykonałem pewne kalkulacje.

Pierwsze założenie jest takie, że kupujemy mieszkanie na kredy hipoteczny z 20% wkładem własnym na 30 lat.

Koszty w przypadku najmu są proste: co miesięczna rata.
W przypadku zakupu nieruchomości jest trudniej.
Koszty oczywiste posiadania mieszkania: podatek od nieruchomości i ubezpieczenia, remonty i naprawy, odsetki od kredytu. Kosztem nieoczywistym jest utracony zysk z obracania kapitałem przeznaczonym na zakup w tym przypadku wkład własny.
Wzrost wartości posiadanej nieruchomości jest dość dyskusyjny ale można przyjąć, że jest duże prawdopodobieństwo, że wartość mieszkania na rynku wtórnym w długiej perspektywie wzrośnie - założyłem średnio 5% wzrost ceny (takie dane posiadam).

Kolejne założenie, to takie, że kupujemy mieszkanie +70m2, 3 pokoje, w dobrej lokalizacji blisko centrum i komunikacji w duży mieście. Cena takiego mieszkania to około 600.000zł. Wykończenie to 150.000zł (optymistycznie :)). Natomiast koszt wynajmu takiego mieszkania to około 3500zł.

Dla uproszczenia, nie uwzględniam inflacji, zmieniających się stóp procentowych oraz zmiany ceny najmu. Pomijam media i opłaty administracyjne oraz aspekty niefinansowe tj. elastyczności zmiany miejsca zamieszkania, bezpieczeństwo, chęć posiadania itp.

----
ZAKPU (koszty oczywiste użytkowania/posiadania przez 30 lat)
- PCC i notariusz: 13.800zł (2% PCC + opłaty notarialne)
- podatek od nieruchomości: 3000zł
- ubezpieczenie: 12.000zł (400zł rocznie)
- odsetki 367.000zł (30 lat, RRSO: 3,54%, wł: 20%)
- remont 113.500zł (0,5% rocznie wartości mieszkania)
RAZEM: 509.300zł
Wzrost wartości mieszkania po 30 latach: 1.125.000zł (750.000zł x5% x30lat)
BILANS (po 30 latach): 615.700zł Hipotetyczna sytuacja, w której sprzedajemy mieszkanie - kwota netto jak pozostała po uwzględnieniu kosztów posiadania przez 30 lat.
I na tą chwilę jest OK. Ale...
Koszty nieoczywiste, czy utracone zyski kapitałowe jakie można osiągnąć inwestując wkład własny przez 30 lat w dwóch wariantach:
KONSERWATYWNY: 5% rocznie (po podatkach)
- 498.000zł zysku
OPTYMISTYCZNY: 10% rocznie (po podatkach)
- 2.467.000 zysku
----
WYNAJEM (koszty): 30 lat x 12 miesięcy x 3500zł = 1.260.000zł
----

Reasumując:

1. Kupując mieszkanie po 30 latach netto pozostaje mi: 615.700zł
2. Wynajmując mieszkanie po 30 latach netto pozostaje mi:
a) wariant konserwatywny: 498.000zł z inwestycji - 1.260.000zł koszty najmu = -762.000zł
b) wariant optymistyczny: 2.467.000zł z inwestycji - 1.260.000zł koszty najmu = 1.207.000zł

Konkludując, przy odpowiedniej stopie zwrotu z zainwestowanego kapitału (wkładu własnego), okazuje się, że zakup mieszkania przestaje być w długiej perspektywie tak oczywiście rozsądnym rozwiązaniem. Wg moich kalkulacji BEP w tym przypadku to 7,5%.

Nomad
Posty: 46
Rejestracja: 26 lis 2018, 13:03

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Nomad » 05 sie 2019, 10:45

Zapomniałem dodać :)

Co sądzicie o tym temacie? Ktoś miał podobne dylematy?

Próbowałem temat omówić z osobami bez doświadczenia z rynkiem kapitałowym i niestety nie potrafią zrozumieć powyższego toku analizy tego tematu. Jestem ciekawy Waszego zdania, patrząc z perspektywy inwestora.

sebo
Forumowy wyga
Posty: 1888
Rejestracja: 11 mar 2017, 11:55

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: sebo » 05 sie 2019, 10:56

Temat był tu poruszany chyba dwa lata temu i ma swój wątek.
To jest temat długi i każdy powinien sobie sam odpowiedzieć.
To dla mnie jak ile dziecko Cię będzie kosztowało, a ile Cię nie będzie kosztowało jak go nie będzie miał.
Wiele osób woli mieć swoje własne mieszkania, a też są tacy co wolą wynajmować bo im tak łatwiej. Mój znajomy młody człowiek około 25lat, powiedział mi, że on tylko wynajmuje tak mu pasuje, co roku zmienia mieszkanie z różnych powodów, za drogo, za głośno itd. Niedawno go spotkałem i jest już te dwa lata starszy powiedział mi, że już ma dość zmian mieszkania i szuka czegoś by kupić.

Te rynku są i będą. Na tych prezentacjach kolesi od wynajmu to mówią, że oni sami wynajmują i nie mają własnego mieszkania tylko kupują pod wynajem, ja tak bym nie chciał, ja muszę mieć swoje.
Dlatego kwestia jest co wolisz i co Ci się bardziej opłaca, ja bym nie kupił (teraz) mieszkania na kredyt 30 lat by je wynajmować, spłacisz je będąc przy grobie bez sensu, to jest 30 lat nigdy nie wiesz co Cię spotka. Znowu mieć coś czego nie masz, bez sensu.
Żeby być w nieruchomościach trzeba nimi obracać, czyli mieć parę, a nie bawić się z jednym.
Rocznie na jednym mieszkaniu na czysto ile będziesz miał procent 4% ?

Jeszcze jedno, osoby co miały za dużo na lokatach wypłacali i kupowali mieszkania.
Dużo mieszkań jest do wynajmu w centrum miasta dwa czy trzy pokoje, mało kawalerek są aż kolejki na nie.

Nie było Twojego drugiego postu więc nie przeczytałem "Waszego zdania, patrząc z perspektywy inwestora." to ja odpadam, inwestowanie w nieruchomość dzisiaj jest nie opłacalne dla mnie, dużo, duża konkurencja, drogo, rynek niepewny, stopy niepewne, zadłużanie się najgorsze jeśli bez pokrycia, itd.
Wydaje mi się, że gdzieś podobne wyliczenia widziałem z rok temu, nie wiem czy na forum u T21.

rebahas
Stały bywalec
Posty: 100
Rejestracja: 25 lip 2019, 15:02

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: rebahas » 05 sie 2019, 11:04

Ja patrząc przez pryzmat swojego miasta (150k mieszkańców) to ceny są na kosmicznie abstrakcyjnym poziomie, więc ładować się teraz w mieszkanie? Owszem jeżeli jest jakaś ciekawa oferta z rozsądną ceną to można. Co do kredytu to nigdy w życiu nie miałem nic na kredyt, więc dla mnie kompletnie odpada i się nie znam. I tak jak napisał Sebo 30 lat to jest strasznie dużo czasu i często biorący kredyt całkowicie nie biorą tego pod uwagę wychodząc z założenie, że przecież się nic nie stanie, no bo niby co się może stać? Taaa

sebo
Forumowy wyga
Posty: 1888
Rejestracja: 11 mar 2017, 11:55

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: sebo » 05 sie 2019, 11:08

Popatrz na osoby z kredytami w pracy w korporacjach, jak wyglądają i jak się boją, to są niewolnicy dopiero, całe życie w strachu.
Znam takich dużo, cały czas pracują biorą nadgodziny i nigdzie nie wyjeżdżają, ostatnio zauważyłem zmianę u niektórych w wakacje wyjeżdżają na tydzień a później do burakowa.

Awatar użytkownika
Rastignac
Ekspert
Posty: 843
Rejestracja: 05 sty 2018, 13:00

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Rastignac » 05 sie 2019, 11:50

Nomad pisze:
05 sie 2019, 10:41
Od pewnego czasu stoję przed decyzją zakupu większego mieszkania na cele mieszkaniowe. Jednak, spotykałem się ze stwierdzeniem, że najem opłaca się bardziej niż zakup mieszkania. Na podstawie dostępnych danych i pewnych założeń wykonałem pewne kalkulacje.
Nie mam teraz czasu, więc ujmę to w żołnierskich słowach. W zależności od tego jaką przyjmiesz inflację, stopy procentowe i zwrot z "rynku" to wyjdzie Ci dowolny wynik. Kwestia czy wziąć kredyt mieszkaniowy czy nie jest bardzo indywidualna. Kredyty mieszkaniowe są bardzo demonizowane, chociaż to najtańszy pieniądz dostępny dla zwykłego konsumenta.

Nomad
Posty: 46
Rejestracja: 26 lis 2018, 13:03

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Nomad » 05 sie 2019, 19:58

1. Sebo - chodziło o to aby pominąć aspekty przyzwyczajeń, preferencji i emocji z tym związanych. Na te pytania znam odpowiedź. Chodzi mi o spojrzenie z perspektywy inwestora giełdowego, kalkulując dostępne opcje na chłodno (bez emocji). Z perspektywy osoby, która mając pewną kwotę gotówki ma kilka pomysłów jak zaprzęgnąć ten kapitał do pracy i szuka najlepszej opcji.

2. Rastignac - ja nie obawiam się kredytu hipotecznego - wręcz przeciwnie, posiadam już portfel nieruchomości na wynajem zakpionych na kredyt hipoteczny. Obecnie udało mi się odtworzyć zdolność kredytową i chcę z niej skorzystać. W związku z tym zastanawiam się czy gotówkę zainwestować (na giełdzie) czy skonsumować na cele mieszkaniowe posiłkując się kredytem. Również uważam, że cudzy pieniądz to najtańszy pieniądz (w szczególności kredyty hipoteczny).

Inflacja, stopy procentowe i zwrot z rynku - to są kwestie, których nie jestem w stanie dokładnie przewidzieć. Jednak na podstawie znanych danych historycznych można przyjąć pewne założenia. Zawsze istnieje ryzyko, że te założenia się nie spełnią, ale ryzyko towarzyszy inwestorom na każdym kroku, a jadnak podejmujemy decyzje w oparciu o dane historyczne np. skoro dana spółka przez ostatnie 40 lat płaciła dywidendę, to uprawnionym jest aby zakładać, że w przyszłości też tak będzie. Stąd też moje dywagacje: konsumować czy inwestować - co się bardziej opłaca w kontekście nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Thorwald
Stały bywalec
Posty: 270
Rejestracja: 04 mar 2018, 09:29

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Thorwald » 05 sie 2019, 21:01

Cała twoja kalkulacja opiera się na założeniu, że jesteś wstanie w sposób stały, pewny, gwarantowany generować stopy zwrotu 5-10% ponad wzrost ceny mieszkań. Jak wygląda twoja historia inwestycyjna ? Ile średnio twoje inwestycje w akcje generowały zwrotu w ciągu ostatnich 10 lat względem wzrostu cen mieszkań na lokalnym rynku? Jeżeli uważasz, że jesteśmy w takim miejscu cyklu inwestycyjnego, że jesteś pewny że będziesz miał 10% rocznie wzrostu w portfelu akcji ponad wzrost cen nieruchomości w "centrum w dobrej lokalizacji" to idź w najem. Jeżeli nie jesteś na 100% pewny to kup sobie mieszkanie.

Jeżeli inwestujesz w Polsce to krótkie spojrzenie na WiG20 pokazuje, że od 2006r nie wzrósł. Ceny nieruchomości opisanej przez Ciebie "centrum w dobrej lokalizacji" trochę wzrosły w ciągu ostatnich 12 lat. Jeżeli inwestujesz w USA i na innych rynkach, a mieszkasz w centrum miasta powiatowego to odpowiedź na twoje pytanie będzie inna. Ostateczną odpowiedź musisz sobie udzielić sam.

sebo
Forumowy wyga
Posty: 1888
Rejestracja: 11 mar 2017, 11:55

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: sebo » 05 sie 2019, 22:31

Gdyby ktoś mi zadał pytanie to parę lat temu powiedział bym iść w nieruchomości nie akcje.
Myślę, że jak już jesteś w tym biznesie to sam najlepiej wiesz co dla Ciebie dobre, to forum o inwestowaniu, ja nie znam bogatego inwestora, ale znam ludzi co się wzbogacili na nieruchomościach. Tak więc tak wolę nieruchomości. Myślę, że powinieneś pogadać z ludźmi z doświadczeniem na odpowiednim forum.

Matthias
Posty: 39
Rejestracja: 23 lis 2018, 21:12

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Matthias » 05 sie 2019, 22:51

@Nomad
Twoje wyliczenia, to takie trochę myślenie życzeniowe. Patrząc w perspektywie kilkudziesięciu lat jest tak dużo zmiennych, że model teoretyczny raczej się nie zrealizuje.
Moim zdaniem istotny jest czas wejścia, możliwość szybkiego wyjścia, znajomość tematu jak również trochę szczęścia. Uważam, że giełda ma zdecydowaną przewagę nad nieruchomościami, ale nie każdy ma do tego predyspozycje. Są tacy, którzy wolą siedzieć i zbierać czynsze co miesiąc lub kasować dywidendy. Tak więc to kwestia indywidualna.
Mój znajomy powiedział mi kiedyś, że mądry inwestor powinien przede wszystkim shedżować się na wypadek bessy. Jestem tego samego zdania.

Baldwin
Posty: 25
Rejestracja: 03 lut 2019, 22:09

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: Baldwin » 10 sie 2019, 14:10

Moje założenia są takie:
1. Musisz mieć fach w ręku, który w razie kryzysu pozwoli Ci wyjechać gdziekolwiek, ale pracę znajdziesz. Najprościej chyba być programistą obecnie.
2. Mieszkanie musi być w centrum, bo jak stracisz pracę/zachorujesz, to mieszkanie wynajmujesz nawet w czasie kryzysu (bo będzie w centrum, a nie na zadupiu).


Opieram te dwa powyższe punkty na historii starszych ode mnie ludzi, którzy krachy na rynku mieszkaniowym przetrwali mając kredyt (ale nie obyło się bez ofiar).

I teraz jest to błędne koło - jeśli jesteś tym fachowcem, to zarabiasz i nie potrzebujesz kredytu na mieszkanie, chyba, że krótkoterminowo, bo żona Ci truje dupę, że tu i teraz (albo ciąża, etc., wiadomo).
I kolejna rzecz - jesteś tym fachowcem to masz oszczędności. Skoro masz oszczędności to możesz je zainwestować i zarobić. Oczywiście możesz też przegrać, ale na kredycie też możesz przegrać.
Mamy obecnie historycznie wysokie ceny mieszkań i historycznie niski WIBOR, co uważam za znacznie większe ryzyko niż np. wejście na naszą polską giełdę. Dlaczego?
Ceny mieszkań mogą spaść a WIBOR może pójść do góry. Wtedy za mieszkanie, które kupiłeś na historycznej górce zapłaciłbyś mniej, ale mając kredyt wzięty na historycznie niskim WIBORZE będziesz musiał zapłacić więcej. O ile więcej wystarczy zapytać wujka gugla, w skrajnych przypadkach 3x więcej za mieszkanie kupione na historycznej górce.
Co więcej, już obecnie do historycznej górki cenowej za mieszkanie dodajesz 40-50%, które płacisz bankowi (czyli żeby wyjść za zero z inwestycją, to ceny mieszkań muszą w czasie kredytu pójść do góry o te 40-50%, co... raczej jest nierealne).

Obecnie nie ma dużej oferty na kredyty ze stałym oprocentowaniem (głównie ING).
Obecnie nie ma ani jednej oferty kredytowej, gdzie w razie kłopotów oddajesz nieruchomość w zamian za kredyt. Obecnie jest tak, że licytują mieszkanie i sprzedają poniżej ceny rynkowej, a resztę i tak trzeba spłacić. (Chyba, że o czymś słyszeliście na polskim rynku to proszę o odnośniki do oferty). Branie kredytu zatem grozi bankructwem.
Jaka, imho, zatem jest logiczna strategia? Kupować na historycznym dołku i mieć przygotowane oszczędności na to.
Oczywiście dochodzi wiele różnych rzeczy - np. ceny rosną (ta górka obecna imho faktycznie polega na tym, że robocizna drożeje, materiały drożeją), ale bardziej tutaj bym się skupiał na sile nabywczej, która mniej więcej jest taka sama, więc znowu patrz pierwsze dwa punkty.
A nawet jeśli ta strategia okaże się zawodna, Polskę ominą wszelkie kryzysy, ceny nieruchomości będą wiecznie rosnąć, etc. to i tak różnica między oszczędzaniem równowartości raty kredytu i płaceniem najmu a płaceniem kredytu jest obecnie niewielka i wynosi kilka lat - ok, na korzyść kredytu, ale jeśli założymy zyski z oszczędzania to... zależy jakie zakładamy zyski, ale oszczędzanie wygrywa. Kwestia tylko czasu, w którym faktycznie mieszkanie staje się naszą własnością, czy to wpłacając ostatnią ratę, czy to wpłacając gotówkę.

Całość niestety prowadzi do smutnego wniosku, że mamy obecnie złą dystrybucję dóbr, opartą na kole historii:
Hard times create strong men. Strong men create good times. Good times create weak men. And, weak men create hard times.”

Jesteśmy teraz w momencie słabych ludzi tworzących trudne czasy i poradzimy sobie z tym tylko wtedy, kiedy będziemy mocni.

janek1234
Posty: 30
Rejestracja: 07 gru 2018, 14:23

Re: Wynajem vs zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe

Post autor: janek1234 » 15 sie 2019, 11:56

#Nomad Nie uwzględniasz kilku ważnych czynników.

1. Cena wynajmu też rośnie w czasie (wzrost czynszów, cen mediów, ogólny wzrost cen nieruchomości). Mój przykład. W 2013-2016 wynajmowałem mieszkanie w Warszawie w dobrej lokalizacji, na początku płaciłem 2300, na koniec 2550 (z mediami). Teraz dokładnie to samo mieszkanie, praktycznie bez poważnego remontu jest wynajmowane za 3000. Więc założenie, że przez 30 lat będziesz płacił taką samą cenę za wynajem jest błędem. Wiadomo koszt kredytu też może wzrosnąć, ale przez cały okres na pewno nie o tyle samo.

2. Odsetki od kredytu mogą być dużo niższe. Bo pewnie nie będziesz go spłacał przez 30 lat, tylko w między czasie coś nadpłacisz i skończysz spłatę po powiedzmy 15 latach.

Równie dobrze można prowadzić rozważania czy kupować samochód, czy zainwestować te pieniądze na giełdzie :) Każdy musi sobie sam na to odpowiedzieć, bo czynników jest zbyt dużo na jednoznaczną odpowiedź dla każdej osoby i sytuacji w jakiej się znajduje.

ODPOWIEDZ